今天,聊聊大富翁的房事

返回首页 Slumdog Million 股海沉思 2021-04-08 22:13:03 👍赞 (0)


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跑遍上海房地产市场,从买家角度思考行业,我果断加仓万科


昨天我说加仓中国太保10万,中国平安20万,相信很多人还记得我前不久刚说过再也不加仓中国平安了。这说明我实在是一个说话不算数的人。


昨天我说自己满仓了,今天又买了一点点万科,我实在是说话不算数。



昨天我刚说了万科迎来重大负面消息,今天就加仓,实在是说话不算数。


我发现优秀的投资人都是说话不算数的,比如巴菲特,说了不看好带轮子的产业,在汽车股和航空股进进出出一辈子,再比如索罗斯,这家伙是出了名的言而无言。


为什么说话不算数呢?第一个,是因为我们努力让自己每天的思维是一张白纸,破除路径依赖,全面思考问题,这样自己经常推翻自己就很正常。第二,我们认为正面或者负面,都是指某一个具体的信息,但是从投资来说,我们考虑的往往是整体,是投资的主要矛盾,更不要说资产价格经常已经反映了市场信息,我们买进自己不看好的股票,卖出看好的股票就太正常不过了。


最近一直在看房,原因是手里有首付,有上海首套房的购房资格,这意味着我可以有足够的杠杆,我的积分较高,可以说在任意一个摇号的项目中,我都能入围。我现在一家人的收入还可以,足以承担房贷,所以我考虑买个房子。


买房,无非住或者投资,我认为这两个是相独立的,又是紧密相关的,试问,自己都不想住的房子能卖给谁?所以,就算是投资,也要从居住的角度看,自己愿意不愿意住。区别无非是自己住就考虑现在的环境,投资就考虑未来的居住环境。


清明节回老家一趟,河南三门峡,十八线小城市,几个感受:第一,农村已经从凋零开始走向死亡,我们全乡的唯一一所中学因为没有生源关闭了。我记得我初一的时候,2003年一届有500人,这还不算很多人没有上初中,一眨眼,学校都没了。第二,人口流失严重,晚上八九点,城市的人和车就不多了,身边很多同学亲戚都把自己的户口落在西安或者运城,因为山西和陕西的高考环境比河南好太多了,大量的人在西安买房,高铁很方便,一个小时,和上海上班平均通勤时间差不多。


可以说,经济好点的,很多都把自己的财富和未来(小孩)安置在西安,这种虹吸效应非常明显。


老家的房子,新房5300一平,房子卖不动,有价无市,其实5300和6300差别不大,反正都是卖不出去。你想,年轻人都出去了,留在市里的多少人还没房?二手房就更难受了,流动性极差,而且都会打折出售。


现在回到上海,我考虑买房的因素有教育、医疗、公园(健身)和交通。这是居住功能。金融功能,我想买一个新房比二手房便宜的。找了很久,都没买成,比如临港的万达钻石湾,价格3.2万左右,周边二手房5万左右,但是必须有临港管委会认可的人才证明才能买房。因为这事,我已经投诉了临港房管局,这是人才房吗?如果是,我无话可说。如果是商品房,为什么只有你认为的人才才能买?如果这样,那么请你们临港的人才只能在临港买,不要到其他区县买房。


破事不说了,反正赚了一圈,很难遇到合适的房子。上海普遍是新房比二手房贵,比如我看的中国铁建香榭国际,在奉贤西渡,到地铁口800米,到徐家汇52分钟,到上海火车站1小时13分钟,还能接受。我在链家看到的是均价5万(叠墅、洋房是3.7万)毛坯,我到58同城看是4.5万左右,这两个都确认是靠谱的,不得不说,链家的标价确实高。


但是旁边的小区是别墅是这样的。

这个小区叫做碧瑶别墅,整个小区18年12月份均价为3.5万,现在均价为2.9万,其中部分房子位置不好,装修不好的,挂牌价就在2.5万左右,且整体流动性很差。


我仔细比较了小区的区别,这个碧瑶别墅说是别墅,但是小区的物业比较差,更像是农村房。而最新的香榭国际,满满的装X风,令人心旷神怡。

整个奉贤的房子市场基本都是这样的。


大家不要觉得我在说废话,我是想告诉大家,现在的房子居住属性越来越强了,因为上海严格调控,买一个二手房付出的税负很重,大家都倾向于买新房。而在具体购买的时候,房子的设计,物业的水平对该小区的房价影响极大。


新房、设计好、物业好、配套好的房子具有明显的溢价。


我早前讲过,现在房地产行业的高杠杆已经被斩断,未来现房交货的可能性很大,那么高周转的行业属性就可能被斩断,只有通过企业内部的精细化管理实现的高周转才是可靠的,这对房地产行业的管理水平要求很高。


最重要的,未来的房地产市场是一个产品力说话的时代,不是说你房子盖好了就不愁卖,不是的,或许你也能卖出去,但是你的周转很慢,你的利润率很低,慢慢也就被淘汰了。


至于三四五线城市,能不能买,可以,但是买了就要自觉履行房住不炒的主体责任。


而在上海这样的城市,置换难度较大,成本很高,你的首付、贷款利率以及税费成本(一买一卖,你必然出一次钱)都是要考虑的因素。

所以,买房,一定要谨慎。前不久,通河七村有一套房,80平315万,六楼,小区均价是4.77万,合计381万,顶楼打九折是343万,比市场价便宜10%。


靠地铁,靠万达,有学校,什么都挺好,我确实有点心动,但还是放弃了。


小区1994年的很老,就算有美丽家园,那么它的质量摆在那里,六楼,老人和小孩怎么办?买了我就要拿五年,五年后的市场我真不确定我能不能赚到,而且把我的首套房资格浪费了。最重要的是,老房子,你懂的,户型很差,没什么生活质量。


在我看好,这就像股市中一只市盈率很低,但是资产质量很不好,前景未知的股票。我不会买。


那么新房呢?市区的新房我买不起,太偏的新房我看不上,就这么尴尬了。


我相信,跑一跑房地产市场,从买家的角度思考问题,我们就知道什么样的房地产企业有前途。


保利地产4月8日晚间公告,3月,公司实现签约面积300.22万平方米,同比增加49.09%;实现签约金额492.05亿元,同比增加79.78%。1-3月,公司实现签约面积718.25万平方米,同比增加46.51%;实现签约金额1242.82亿元,同比增加74.99%。看,保利的均价可是提高不少啊。


再看,万科,2020 年3 月份公司实现合同销售面积 378.1 万平方米,合同销售金额 549.4 亿元;2020 年 1~3 月份公司累计实现合同销售面积 884.8 万平方米,合同销售金额 1,378.8 亿元。


基于房地产行业的特殊性,2020年年报其实显示的是2018年的经营业绩,我相信2021年和2022年的业绩会很棒。


所以我就加仓万科啦。




福利来了:前段时间我和某券商合作,推出一个万一免五的开户活动,有800多粉丝开户,恭喜你们,一次开户,受益终身。


对于散户,我们有时候的交易额很少,比如我手里就3000元,想买一手万科,或者我手里就100元,想买指数基金。如果不能免5就亏大了,有的朋友交易比较频繁,一年下来可不是一笔小钱。


今天我和另一家券商。银X证券,合作,推出一个粉丝定制的开户福利,费率特别低,特别好用。大家有兴趣开户的可以在我的微信公众号,菜单栏,股票基金,万一开户中,自己开户。


一买一卖就是10元,一年下来很可能就是几百块钱,三五年下来可不少。


钱再少,也值得尊重,能省就要省,所以我个人是建议大家开一个合适的账户。


这就是今天的复利。




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