该如何拯救你,我的万科保利们

返回首页 集思录 集思录 2021-06-09 23:17:32 👍赞 (0)

人肉复读机

夹头一到店,所有炒股的人便都看着他笑,赛道叫道,“夹头,你的股又套牢了!”他不回答,对柜里说,“一手保利,一手万科。”便排出分红的几千块钱。

抱团又故意的高声嚷道,“你一定又贪图高分红反而被吞噬了本金!”孔乙己睁大眼睛说,“你怎么这样凭空污人清白……”“什么清白?股价已经趴在地上,我前天亲眼见你被狗庄按在地上摩擦。”

夹头便涨红了脸,额上的青筋条条绽出,争辩道,“夹头不争一时股价高低……亏!……夹头的事,能算亏么?”接连便是难懂的话,什么“价值回归”,什么“护城河”之类,引得众人都哄笑起来:店内外充满了快活的空气。


笑话讲完了,顺便问一下:随着各种利空的出现,房地产似乎大不如前,还有长期持有的价值吗?还能东山再起吗?


布谷小鸟

“我真傻,真的,” 夹头抬起他没有神采的眼睛来,接着说。“我单知道冬天的时候报团们要割韭菜,会到股市里来;我不知道春天夏天也会有”


flushz

2021.06.07 一些感受,有点凌乱

1、好久没码字了,提起笔发现都已经一个多月了。5月份对于二级市场的地惨股来说,无疑是悲催的一个月。自己持有的,和持续观察的几个地惨公司,或是45°角向下,或是连创新低,雪上加霜的是沪深300在5月还录得5个点的涨幅。

一方面深感赚钱不易,另一方面在思考自己到底是麻木了,还是心里强大到完全没有波澜?不过也没有答案。应该不是麻木了,投股票浮亏个1-2成真不算什么;也不是没有激情了,今天不太忙,看新低了还饶有兴致的挂了一单,可惜挂低了3分钱,没有成交,明天继续。可能还是老了吧,什么事情都不太能提得起兴趣了。

这一个月里,还是有不少行业消息的。不管是1/2线城市的集中供地,还是隔三差五出来刷屏的某大地产,或者是土地出让收入由税务部门征收,等等,多事之秋,市场面对一切消息的反应都是“利空”和“下跌”。挺好,现在多一些“利空”,空间换时间,未来就能早一天浮出水面。

2、万物皆有周期。今天在小姐姐的动态里,看到他点赞的一句话,某集友说,房地产是有周期的,准备在未来0.5pb买万科。初看到这样说自己的持仓,感觉像是吃了苍蝇,然后又觉得似乎说的也没错。坐下喝口茶水,才反应过来,这句话是毫无价值的一句话。因为这句话如果改成,任何行业都是有周期的,重资产行业的公司,在未来都有可能以0.5pb的价格买入某某公司,似乎更合适,也都成立。不过这就属于那种不来钱的真理吧,周期有多长?未来是多久?0.5pb万一跌倒0.1pb,岂不是还要浮亏80%?

3、其实现在市场有一个矛盾的地方,不知道年底这个矛盾会如何发展,这也是中报前,我敢隔三差五赌着玩的底气。

目前二级市场对于房企,有一个一致性的预期就是地产行业遇到了一个瓶颈。核心问题就是地价高企、房价锁死,导致的毛利率大幅度下滑。最初美好的愿望是龙头房企可以以量补价,通过份额的提升来度过这个行业的低谷,但是各大房企的财报无情的击碎了以量补价的美好愿望。并且,上半年集中供地出现了不少饮鸩止渴般的拿地,少数龙头房企并不是聚光灯下的靓仔,同时,还伴随着不断传出雷声的一些大型房企。预期不断的、更加的悲观的强化,对应的二级市场就是对估值的不断压缩、再压缩。

可是估值压缩的底线在什么地方?股市(连续的新低、破净、低于清算价虽然不能清算)和债市(优质房企信用债超低的发行成本)这两个迥然不同的预期,到底是那边错了,并且错误会在哪一个时间点得到修正?

今天的收盘价,保利的税前息率是5.6%(静态),动态比这个高,因为到了年报(甚至不用等到年报中报就能看到),保利这个怪物毛利率并没有和大部分同行一样出现大幅度的下滑,净利润到年报的时候,依然可以保持双位数的增长。这些逆转预期的数据出现之前,我觉得市场不会毫无声息。

我很期待,最晚Q3前后,市场会如何表现。

4、下半年的地产市场,会更精彩。我很乐于见到耳熟能详却烂到骨子里的企业轰然倒下,因为只有优胜劣汰才能推动行业的发展,才能推动社会的发展。在我潜意识里,感觉很多还没上岸的房企(前50,小的不算),其中的大多数已经买不到上岸的船票了。而行业的平稳出清,也是行业稳定发展的必要条件之一,从最初的央企非主业退出房地产行业开始,到地方政府控制土地供应、控制土地成本、控制房产价格,再到商业银行两条红线,再到房地产企业三条红线,再到土地出让金改税务增收,这个巨无霸行业眼见着在这2年内就要软着陆了。

我只能说,庙堂之上有高人。

5、股票的二级市场,不看价格与价值,只是从博弈论的角度来看,就是聪明人带着聪明钱来收割别人的地方。今天收割工业周期、明天收割核心资产、后天收割ST重组、大后天收割小盘成长,当然,我说的天,可能会是以年、甚至数年来计。我们永远只能清楚的看到过去的风口在哪里,而不能预知未来的风口在哪里(很难,普通人很难)。

所以我的选择是愿赌服输,坚守价值。


deepocean

手里没万科。如果预测未来几年的利润,万科大概率继续增长。如果预测股价,那就难说了,目前市场认为房地产行业赚的是假钱,没地方说理。长期看,房价还会涨,每年12~15亿平的销售面积可以维持很多年,头部房企的优势会越来越大。这是国情和常识,不需要看研报。


copchen

万科3000亿估值有点高,要是姚老板再世的话,地产还有机会。我持有招商蛇口,理由就是上市最低价,割割大佬的韭菜。而且招商分红比万科大方。前年八毛,今年6毛,6%的分红率,相对于银行来讲,地产公司的高分红相当看得清。


rpia

现在地价高,加上限价,利润有限。另外,市场又给物业公司高估值,房地产公司会倾向于输送利润给物业公司。可以看看碧桂园物业,市值比碧桂园还高。


oando

前段时间看过一篇研报,对于普通住宅的开发模式,机械是不看好的,具体的记不清了,只模糊记得几个:
1. 地产公司是项目制的,就是拍地拍到了,有项目做,没地就没项目,不是永续型的;
2. 土地集中竞拍+限价,利润看得见的少,而且风险巨
大。滨江老总说的利润1~2个点(当然他没说是自有资金还是项目总投资)。
3. 政治不正确。
对于散户真心没有死磕。


newbison

万一H大炸锅了,万科会下跌吗?
弄清楚这个问题,就知道26的万科值不值了。


滑兔

低估的很多,保险,银行,传媒都能搞。


国家不鼓励的东西就不要搞了。

有句话叫不打勤的不打懒的,专打不长眼的。


subswing

买地产还得看发债利率和拿地成本,踩过蓝光的坑,深知优秀管理层的重要性。另外地产是高杠杆带金融属性的行业,目前又受政策驱动控制,什么前瞻PE根本不具备参考性,融资能力和发债利率才是关键,没有逐年可持续上涨的股息分红以及后续借新还旧覆盖经营的现金流,地产商将都坐以待毙,毫无讨论意义。

以上国企具有低息融资成本优势的地产商,在行业收紧的时候,能活下来先不败而后求胜。要不就是管理层优秀,逐渐稳健求转型,现在新城控股从住开转向商业运营,从高杠杆快周转慢慢变成商业收租,拥有吾悦广场对标万达广场,从收永续收息估值方面,市场给予价值重估,今年才大涨。其他几家同质化严重,可以参考银行前几年估值行情,只有招行宁行为啥特立独行,本质上还是经营差异化,内在估值发生了差异。


Akdg

三条红线基本断了地惨的命脉,居民部门高杠杆特别是对地惨的敞口已经危及到了经济,很可能是消费部门反弹乏力的主要原因,涨价去库存没刹住车的结果。看现在监管越来越严厉的架势,实在找不到看多地惨的理由。


realbean

万科目前亏6%,作为经常性被套的股民,我能忍受30%的下跌,割肉是不可能割的,现在进入地产的管理红利阶段,万科管理层前几年就做了准备,拿地保守经营稳健迎接暴风雨,等暴风雨过后万科极大概率还是站着的,可能还能趁机撸一波同行的羊毛。


mysteed

很多行业都是这样的逻辑。当一个行业前十的企业暴雷之后,行业才会慢慢恢复盈利。

现在就是等待暴雷然后ALL IN。


指锚湾

地产的市场需求从增量变成存量了,增量市场拼规模,存量市场拼服务,所以地产和基建企业扑街,商业地产和物业股涨上天,这是大势。

讨论保利、万科,就是在垃圾堆里捡宝贝,能不能捡,可以捡,能不能赚大钱,想多了。


Input

纯住宅开发地产股是不能买了,建议换入新城控股。
吾悦广场租金毛利率70%左右,净利率40%左右,是比住宅开发好的多的生意模式,是永续经营的,且租金每年都上涨,具备提价权。
现在已经开业100座吾悅,在手累计共172座,以后每年增加30-40座,过几年就会突破300座。成熟期一个吾悅租金约1个亿,300座就是300个亿,40%净利率就是120亿利润,20倍估值就是2400亿,这还不包括住宅的估值,也就是5年内新城市值轻松突破3000亿是大概率事件,现在才1000亿。


copchen

地产周期看看发达国家的行情就可以了,美国08地产危机后,到现在地产仍然创了新高。


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